2020年11月下旬，在廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“廣州城投”）接盤恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“恒大地產(chǎn)”）100億元戰(zhàn)略投資時，恒大地產(chǎn)所持3間核心企業(yè)的股權(quán)被質(zhì)押予廣州城投。

幾乎在同一時間，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（02777.HK，以下簡稱“富力地產(chǎn)”）持有至少7間核心企業(yè)的股權(quán)，亦被質(zhì)押予廣州城投。

恒大地產(chǎn)曾經(jīng)是總部位于廣州的大型地產(chǎn)商，2021年初，恒大地產(chǎn)的1300億元戰(zhàn)略投資即將到期時，恒大集團(tuán)（03333.HK）面臨著極大的回購壓力；富力地產(chǎn)的總部仍然位于廣州，有關(guān)它的流動性壓力傳聞，不絕于耳。

最近兩年間，包括蘇寧易購、北大方正等國內(nèi)多家頭部企業(yè)暴露出信用風(fēng)險，深圳、珠海等地廣東國資走向臺前，扮演了“白衣騎士”的角色。

作為廣州市的國資龍頭，廣州城投也不遑多讓。它直接向恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)輸送大筆資金，與此同時，這些地產(chǎn)商將其名下持有最有價值的開發(fā)項目及業(yè)務(wù)資產(chǎn)出質(zhì)廣州城投作為擔(dān)保。

這一輪對廣州本土民營企業(yè)的紓困過程中，廣州城投在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資觸角延伸得更加廣泛且深遠(yuǎn)。

按照之前它對雪松控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“雪松控股”）的紓困邏輯，廣州城投向恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)輸送大筆資金，幫助它們緩解流動性壓力的基礎(chǔ)上，大概率還會尋求直接參與這些地產(chǎn)商名下的項目開發(fā)，以加大對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局與回報。

100億元援馳恒大地產(chǎn)

2020年11月下旬，廣州城投決定出資100億元接盤恒大地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資時，實際上并不惹人注目，但卻十分關(guān)鍵。

根據(jù)恒大集團(tuán)與原戰(zhàn)略投資者簽訂的投資協(xié)議，1300億元戰(zhàn)略投資的期限為2021年1月底，屆時若恒大地產(chǎn)無法與深深房（000029.SZ）完成重組并在A股上市，恒大集團(tuán)將要回購1300億元戰(zhàn)略投資款。

恒大地產(chǎn)與深深房重組上市的交易事項持續(xù)了長達(dá)4年多時間而最終折戟，恒大集團(tuán)在2020年下半年開始面臨1300億元戰(zhàn)略投資款的回購壓力。

恒大集團(tuán)經(jīng)過與原戰(zhàn)略投資者協(xié)商，1300億元的戰(zhàn)略投資里，其中957億元戰(zhàn)略投資者同意繼續(xù)持有，43億元戰(zhàn)略投資由恒大集團(tuán)回購，至為關(guān)鍵的是剩下300億元戰(zhàn)略投資，則是引入了廣深兩地國資共同接盤。

其中，深圳國資旗下的深圳市人才安居集團(tuán)有限公司受讓了恒大地產(chǎn)的200億元戰(zhàn)略投資，另外100億元戰(zhàn)略投資由廣州城投接盤。

據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，根據(jù)廣州城投與恒大地產(chǎn)部分原戰(zhàn)略投資者及股東簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，廣州城投出資100億元換取了恒大地產(chǎn)約4.81%的股權(quán)。

但這并不是廣州城投與恒大地產(chǎn)之間交易的全部。幾乎在廣州城投向恒大地產(chǎn)出資100億元的同一時間，一間名為“廣州城恒城市更新投資有限公司”的企業(yè)登記設(shè)立，注冊資本為50億元，由廣州城投持股51%，恒大地產(chǎn)持股49%，恒大地產(chǎn)將其所持廣州城恒城市更新投資有限公司的全部股權(quán)質(zhì)押予廣州城投。

除廣州城恒城市更新投資有限公司外，恒大地產(chǎn)還將所持另外兩間核心企業(yè)——深圳市君櫟鑫泰實業(yè)投資有限公司、廣東華信合城投資有限公司各自51%的股權(quán)也都被質(zhì)押予廣州城投。

據(jù)記者查詢了解，截至目前，廣州城恒城市更新投資有限公司、深圳市君櫟鑫泰實業(yè)投資有限公司、廣東華信合城投資有限公司這3家企業(yè)名下未曾持有開發(fā)項目，但它們大概率與恒大地產(chǎn)眾多暫時尚未并表、潛在儲備的舊改項目有關(guān)。

其中，廣州城恒城市更新投資有限公司、廣東華信合城投資有限公司的注冊地分別為廣州市南沙區(qū)黃閣鎮(zhèn)、東涌鎮(zhèn)，這里是恒大地產(chǎn)在廣州獲取拓展舊改項目的重點區(qū)域之一。

而深圳市君櫟鑫泰實業(yè)投資有限公司的注冊地為深圳市羅湖區(qū)的京基100大廈，隔街就是恒大地產(chǎn)在深圳儲備的最具開發(fā)潛力的舊改項目——蔡屋圍舊改項目。

值得注意的是，恒大地產(chǎn)將所持廣州城恒城市更新投資有限公司49%的股權(quán)、深圳市君櫟鑫泰實業(yè)投資有限公司51%的股權(quán)、廣東華信合城投資有限公司51%的股權(quán)質(zhì)押予廣州城投，意味著恒大地產(chǎn)對這3家核心企業(yè)的股權(quán)處置將受到限制，從而確保了廣州城投的相關(guān)權(quán)益。

記者向廣州城投方面求證了解恒大地產(chǎn)將其所持上述3家核心企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押予該公司的原因，以及該公司是否有意直接參與恒大地產(chǎn)潛在儲備的舊改項目，廣州城投方面已收悉記者的采訪問題，但未予以回應(yīng)。

嫁接業(yè)務(wù)的紓困邏輯

與恒大地產(chǎn)不同，廣州城投并未直接參股投資富力地產(chǎn)，但在2020年底至2021年初，富力地產(chǎn)卻將名下更多數(shù)量的核心企業(yè)股權(quán)質(zhì)押給了廣州城投。

其中，富力地產(chǎn)在2020年底將所持廣州天力建筑”的100%股權(quán)全部出質(zhì)予廣州城投。

廣州天力建筑是富力地產(chǎn)旗下最核心的建筑施工平臺，承接了大量開發(fā)項目的建設(shè)工程。據(jù)富力地產(chǎn)最近一次披露廣州天力建筑的財務(wù)數(shù)據(jù)，2019年一季度末，該公司的總資產(chǎn)接近208億元，凈資產(chǎn)約為77億元，2018年全年營收接近194億元，凈利潤超過8億元。

2020年底至2021年初，富力地產(chǎn)還將所持廣州圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25%的股權(quán)、廣州富力興盛置業(yè)發(fā)展有限公司25%的股權(quán)、廣州富力鼎盛置業(yè)發(fā)展有限公司100%的股權(quán)、廣州富景吉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)、廣州富石城市更新投資有限公司100%的股權(quán)、富力（哈爾濱）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)出質(zhì)予廣州城投。

據(jù)記者查詢了解，以上這6家企業(yè)分別開發(fā)或持有廣州富力盈凱廣場、廣州富力盈悅國際、廣州富力空港假日酒店等商辦酒店物業(yè)，以及位于廣州天河的吉山舊改項目、位于廣州番禺的石壁舊改項目，還有哈爾濱富力江灣新城項目等。

記者進(jìn)一步了解到，富力地產(chǎn)將所持這7家核心企業(yè)股權(quán)質(zhì)押予廣州城投，相當(dāng)于以公司名下建筑施工、商辦酒店物業(yè)、舊改及住宅項目等核心業(yè)務(wù)與資產(chǎn)作為抵押，主要為了向廣州城投獲取一筆50億元的短期貸款，尋求補充流動性。

廣州城投接盤恒大地產(chǎn)、輸血富力地產(chǎn)的投資邏輯，可從其紓困雪松控股的過程中窺見端倪。

2019年3月，為了解決雪松控股旗下雪松實業(yè)集團(tuán)有限公司的流動性問題，廣州城投通過旗下廣州市城發(fā)投資基金管理有限公司向雪松實業(yè)集團(tuán)有限公司提供了60億元債權(quán)資金。

幾乎在同一時間，一家名為“廣州市城投雪松投資控股有限公司”的企業(yè)注冊設(shè)立，由廣州城投持股51%，雪松控股持股49%，自此從2019年開始，廣州城投新增從事電解銅等大宗商品貿(mào)易業(yè)務(wù)，而這一直是雪松控股的主營業(yè)務(wù)。

電解銅等大宗商品貿(mào)易業(yè)務(wù)大幅推高了廣州城投的營收規(guī)模。2019年，廣州城投的營業(yè)收入超過了179億元，比2018年的31億元大幅增長470%。其中，大宗商品貿(mào)易業(yè)務(wù)收入超過125億元，營收占比近70%，而2018年僅有4594萬元，營收占比不足1.5%。

廣州城投開展電解銅等大宗商品貿(mào)易業(yè)務(wù)得以迅速、大幅增長，主要由于其與雪松控股在業(yè)務(wù)層面上的合作嫁接。因此在大宗商品貿(mào)易業(yè)務(wù)上，雪松控股及其關(guān)聯(lián)企業(yè)不僅成為了廣州城投的最大客戶，同時又是廣州城投的最大供應(yīng)商。

                                （來源：中國經(jīng)營報）